Veräußerung einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist bei zeitweiser Zugehörigkeit zum steuerlichen Betriebsvermögen

Werden Immobilien des Privatvermögens innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, so unterliegt der Veräußerungsgewinn – außer bei einer zwischenzeitlichen Selbstnutzung zu Wohnzwecken der Immobilie, wenn diese Selbstnutzung seit Anschaffung bis zur Veräußerung oder mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren erfolgte – der Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof hatte nun über einen Fall zu entscheiden, bei dem eine Veräußerung aus dem Privatvermögen heraus erfolgte und auch der Erwerb weniger als zehn Jahre zurücklag. Allerdings lag die Besonderheit vor, dass die Immobilie zwischenzeitlich dem Betriebsvermögen des Stpfl. zuzuordnen war. Der Bundesfinanzhof bestätigte mit Urteil vom 23.8.2011 (Aktenzeichen IX R 66/10), dass der Veräußerungsgewinn in der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten (abzüglich vorgenommener Abschreibungen) der Besteuerung unterliegt. Allerdings ist dieser zu korrigieren um die Differenz zwischen dem Wert der Einlage in das Betriebsvermögen und dem Wert der Entnahme aus diesem Betriebsvermögen, da diese Wertveränderung bei der Entnahme aus dem Betriebsvermögen bereits der Besteuerung unterlegen hat.

Vorsteuerabzug aus der Sanierung von Dächern anlässlich der Installation einer Photovoltaikanlage grundsätzlich möglich

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage wird als unternehmerische Tätigkeit i.S.d. Umsatzsteuergesetzes angesehen und damit können die Vorsteuern aus der Errichtung einer solchen Anlage beim Finanzamt geltend gemacht werden. Strittig war bislang aber, ob Vorsteuern aus der Sanierung eines Dachs im Zusammenhang mit der Errichtung einer Photovoltaikanlage oder aus der vollständigen Neuerrichtung eines Gebäudes, auf dessen Dach die Photovoltaikanlage errichtet wird, geltend gemacht werden können. Der Bundesfinanzhof hat mit Datum vom 19.7.2011 hierzu drei Grundsatzurteile gefällt (Aktenzeichen XI R 21/10, XI R 29/10 und XI R 29/09). Im Grundsatz wird der Vorsteuerabzug anerkannt. Dies allerdings nur, als die Maßnahme bzw. das Gebäude dem unternehmerischen Bereich (Betrieb der Photovoltaikanlage) zugeordnet werden kann.

Hinsichtlich des Anteils der abzugsfähigen Vorsteuern lehnt der Bundesfinanzhof allerdings einen Flächenschlüssel ab. Das heißt, wenn das gesamte Dach neu eingedeckt wird und anschließend auf der Hälfte der Dachfläche eine Photovoltaikanlage errichtet wird, kann nicht die Vorsteuer aus der Dachsanierung zu 50 % geltend gemacht werden. Vielmehr hält der Bundesfinanzhof einen Umsatzschlüssel für sachgerecht. Es muss ermittelt werden, welcher Umsatz aus einer (fiktiven) Dachvermietung an einen Dritten zum Betrieb einer Photovoltaikanlage und aus der Vermietung des Gebäudes im Übrigen erzielt werden kann.

Hinweis:

Zunächst ist allerdings zu beachten, dass ein Wirtschaftsgut – hier das Dach – nur dann zum Unternehmensvermögen gezählt werden kann, wenn dieses mindestens zu 10 % unternehmerisch genutzt wird. Der vom Bundesfinanzhof geforderte Umsatzschlüssel kann in vielen Fällen dazu führen, dass letztlich ein Vorsteuerabzug aus der Dachsanierung ausscheidet. Wird z.B. auf einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 100 qm, welches jährlich für 9 000 € vermietet werden könnte, eine Dachfläche von 50 qm für die Photovoltaikanlage genutzt, so ist für diese Dachnutzung ein Mietzins von vielleicht 2,50 € je qm und Jahr, insgesamt also 125 € anzusetzen, so dass die 10 %-Grenze nicht erreicht wird.

In den drei Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vom 19.7.2011 ging es um folgende Sachverhalte:

• In dem Verfahren mit dem Aktenzeichen XI R 29/10 wurde das Dach einer im Übrigen nicht genutzten, im Jahr 1920 erbauten Scheune insgesamt neu eingedeckt und auf der Südhälfte des Daches eine Photovoltaikanlage installiert. Der Bundesfinanzhof ließ die Vorsteuern aus der Dachsanierung für den unternehmerisch genutzten Teil des Daches, welcher nach dem Umsatzschlüssel zu ermitteln ist, zu.
• Im Verfahren mit dem Aktenzeichen XI R 29/09 wurde ein Schuppen neu errichtet, auf dem eine Photovoltaikanlage installiert wurde. Der Schuppen blieb ansonsten völlig ungenutzt. Auch in diesem Fall gewährte der Bundesfinanzhof den Vorsteuerabzug aus der Errichtung des Schuppens, soweit dieser nach dem noch zu ermittelnden Umsatzschlüssel unternehmerisch genutzt wird.
• Schließlich ging es in dem Verfahren mit dem Aktenzeichen XI R 21/10 um Vorsteuern aus der Neuerrichtung eines Carports, auf dem eine Photovoltaikanlage installiert wurde. Der Carport wurde im Übrigen für die Unterstellung eines Privatwagens genutzt. Hier hat der BFH den Vorsteuerabzug abhängig von der unternehmerischen Nutzung gemacht und Hinweise zur Ermittlung des unternehmerischen Nutzungsanteils gegeben.

Hinweis:

Im Einzelfall ist also der Aufteilungsschlüssel für die Vorsteuern anhand der (fiktiv) erzielbaren Umsätze zu ermitteln.

Auch bei der Vermietung anderer Gebäudeteile, z.B. eines Teils einer Wand für Plakate, ist ein Flächenschlüssel ungeeignet und vielmehr ein Umsatzschlüssel zu ermitteln.

Vergütungssätze für Photovoltaikanlagen bei Inbetriebnahme ab 1.1.2012

Festgelegt wurden die Vergütungssätze für Photovoltaikanlagen, die nach dem 31.12.2011 in Betrieb gehen. Die Vergütungssätze belaufen sich nach den Angaben der Bundesnetzagentur im Vergleich zu 2010 auf folgende Werte: